이 질문 뒤에 면접관이 확인하려는 것은 따로 있습니다.
부동산 펀드 설정 및 운용에서 가장 중요하다고 생각하는 요소는 안정적인 임대 수익의 지속성입니다. 부동산 펀드는 임대 수익을 기반으로 투자자에게 정기적인 분배를 하는 구조가 많기 때문에 공실 없이 임차인을 유지하는 것이 펀드 성과의 근본입니다. 수업 자산운용 파트에서 우량 임차인과의 장기 임대차 계약이 펀드 안정성 평가에서 높은 비중을 차지한다는 걸 배웠습니다. 두 번째는 자산 가치 보존과 향상입니다. 운용 기간 동안 자산의 시장 가치가 떨어지면 출구 시점에서 손실이 발생합니다.
시설 관리와 리모델링 투자 타이밍이 자산 가치 유지에 영향을 줍니다. 세 번째는 리파이낸싱 및 출구 전략입니다. 부동산 펀드는 대출 구조를 활용하는 경우가 많아서 금리 변동과 만기 시점 관리가 중요합니다. 이 세 요소가 균형을 이룰 때 펀드가 투자자 기대에 부응할 수 있다고 생각합니다.
부동산 펀드를 설정할 때 제가 중요하게 본 것은 목표 수익률과 위험 허용 범위에 맞는 투자 전략을 정하는 것입니다. 안정적인 수익을 원하는 투자자와 높은 수익을 노리는 투자자는 받아들일 위험이 다른데, 그것을 무시하고 한 가지 전략으로 가면 어긋납니다. 그래서 저는 목표 수익률을 먼저 정하고, 그에 맞춰 안정적인 우량 자산 중심으로 갈지, 가치 상승을 노린 개선형으로 갈지 전략을 맞추는 것이 필요하다고 봤습니다. 또 자금을 어떻게 조달할지, 대출과 자기자본의 비중도 그 전략에 맞춰 짜야 했습니다. 전략 없이 좋은 자산만 담는다고 되는 것이 아닙니다. 펀드 설정은 자산을 고르기 전에, 목표 수익률과 위험에 맞는 전략을 먼저 정하는 것에서 시작된다고 생각합니다.
부동산 펀드 운용에서 제가 의식한 것은 여러 위험이 동시에 닥칠 수 있다는 점입니다. 임차인이 나가는 임대 위험, 조달 금리가 오르는 금리 위험, 만기 안에 못 파는 유동성 위험이 따로 또는 겹쳐서 옵니다. 한 자산에 몰아두면 그 위험이 그대로 펀드 전체를 흔듭니다. 그래서 저는 포트폴리오를 다각화하고, 만기 시점이나 임차 구조를 분산해 한 위험에 펀드가 휘둘리지 않게 하는 것이 필요하다고 봤습니다. 특히 우량 임차인과의 장기 계약은 임대 위험을 줄이는 기반이 됐습니다. 다만 모든 위험을 다 없앨 수는 없어, 어떤 위험을 감수하고 어떤 것을 분산할지 가려야 했습니다. 펀드 운용은 수익만 좇는 것이 아니라, 여러 위험을 분산해 한 곳에 휘둘리지 않게 하는 것이라고 생각합니다.
답변에서 흔히 빠지는 것들 — 빠져 있으면 꼬리질문이 깊어집니다.
이 질문에 이어 유진그룹 중개·자산관리 면접관이 던질 가능성이 높은 후속 질문.
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