이 질문 뒤에 면접관이 확인하려는 것은 따로 있습니다.
상권 및 시세 분석을 통해 투자 타당성을 평가할 때는 수요 측면과 공급 측면을 함께 봐야 한다고 생각합니다. 수업 부동산 투자 분석 과제에서 유동 인구 데이터와 주변 임대 사례를 조합해 예상 임대 수익을 추정하는 방식을 써봤습니다. 수요 분석에서는 배후 세대 수와 유효 소비 인구를 구분하는 것이 중요합니다. 유동 인구가 많아도 실제 소비 여력이 없거나 타깃 업종과 맞지 않으면 상권이 약합니다.
공실률과 임대료 변동 추이를 보면 해당 상권이 성장 중인지 수축 중인지 파악할 수 있습니다. 시세 분석은 실거래 사례를 단위 면적당 가격으로 환산해서 비교하는 방식이 기본입니다. 공시 가격과 시장 가격의 차이도 확인합니다. 분석 결과는 수익률 시나리오(낙관·기본·보수)로 정리해서 최악의 경우에도 감당 가능한 범위인지 확인합니다.
상권과 시세 분석으로 투자 타당성을 평가할 때 제가 들고 간 절차는 수익을 지표로 환산해 판단하는 것입니다. 인상만으로는 좋은 투자인지 알 수 없어, 부동산 투자 분석 과제에서 예상 임대 수익을 추정하고, 그것을 매매가와 견줘 수익률로 환산하는 방식을 썼습니다. 임대로 버는 순수익이 투자금 대비 얼마인지를 봐야, 다른 곳에 돈을 두는 것보다 나은지 비교할 수 있습니다. 그 수익률이 무위험으로 얻을 수 있는 수준에 위험 부담을 더한 것보다 높아야 타당하다고 봤습니다. 또 대출을 끼면 실질 수익률이 달라져 그것도 함께 따졌습니다. 투자 타당성은 느낌으로 좋다가 아니라, 수익을 지표로 환산해 기회비용과 견주는 것에서 시작된다고 생각합니다.
투자 타당성을 평가하며 제가 중요하게 본 것은 가정이 흔들릴 때를 미리 따져보는 것입니다. 임대 수익을 추정할 때 공실률이나 임대료 상승률을 어떻게 가정하느냐에 따라 결과가 크게 달라졌습니다. 한 가지 가정으로 좋게 나왔다고 안심하면, 가정이 빗나갔을 때 손해를 봅니다. 그래서 저는 수익률을 낙관·기본·보수 세 시나리오로 정리해, 최악의 경우에도 감당 가능한 범위인지를 확인하는 절차를 두었습니다. 특히 공실률 가정이 결과를 크게 좌우해, 그것을 보수적으로도 따져봤습니다. 또 나중에 팔 때의 조건 변화까지 염두에 두면 더 안전했습니다. 투자 타당성 평가는 한 숫자로 단정하는 것이 아니라, 가정이 흔들릴 때를 시나리오로 따져 위험을 보는 것이라고 생각합니다.
답변에서 흔히 빠지는 것들 — 빠져 있으면 꼬리질문이 깊어집니다.
이 질문에 이어 배달의민족(우아한형제들) 중개·자산관리 면접관이 던질 가능성이 높은 후속 질문.
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