이 질문 뒤에 면접관이 확인하려는 것은 따로 있습니다.
입지 소싱 전략을 수립할 때는 대상 고객이 실제로 어디에 있는지를 먼저 확인하는 것이 출발점이라고 생각합니다. 유동 인구가 많더라도 목표 고객층이 아닌 경우 매출로 이어지지 않기 때문입니다. 수업에서 GIS 기반 상권 분석을 배우면서 세대수·소득 수준·연령대 분포 데이터를 지도 위에 시각화해 잠재 입지를 스크리닝하는 방법을 익혔습니다. 현장 소싱에서는 부동산 네트워크와 직접 탐방을 병행하는 것이 효과적입니다. 네트워크는 시장에 나오지 않은 매물 정보를 먼저 알 수 있고, 직접 탐방은 접근성·가시성·인접 시설 같은 현장 요소를 직접 확인할 수 있습니다. 인턴 때 입지 후보지 리스트 정리를 보조하면서 각 후보지의 장단점을 표로 정리하고 비교 기준을 통일하는 방식을 배웠습니다. 입지 소싱 전략의 핵심은 정량 데이터와 현장 감각을 결합하는 것이라고 생각합니다.
입지 소싱에서 제가 본 데이터는 유동인구·배후 세대·포화도입니다. 유동인구 데이터(스마트폰 GPS 집계)와 GIS 기반 반경 상권 분석으로 후보지를 추렸습니다. B2C 리테일은, 배후 세대 수·소득 분위·경쟁 매장 포화도(Saturation Index)도 변수로 넣었습니다. 유동인구가 많아도, 경쟁이 포화면 매출이 안 났습니다. 또 등기·건축물대장으로 권리관계를 확인해, 살 수 있는 매물인지 봤습니다. 막연히 '사람 많은 곳'이 아니라, 목표 고객이 거기 있고, 경쟁이 포화가 아닌지를 데이터로 봤습니다.
유동인구만 보면, 포화 시장에 들어갔습니다. 그래서 여러 변수를 함께 본 게 전략이었습니다.
입지 소싱에서 제가 결과로 본 건 오프마켓 딜까지 파이프라인에 넣은 것입니다. 브로커 네트워크와 자체 수집 데이터를 병행해, 시장에 공식 노출 안 된 오프마켓 매물까지 포함했습니다. 네트워크는 남보다 먼저 매물 정보를 줬고, 직접 탐방은 접근성·가시성·인접 시설 같은 현장 요소를 확인시켰습니다. 또 LoI(의향서) 체결 전, 법무·세무 실사(Due Diligence) 일정을 역산해 소싱 타임라인을 관리했습니다. 한 번은 실사 일정을 안 역산했다, 막판에 몰린 경우를 떠올렸습니다.
공개 매물만 보면, 좋은 딜을 놓쳤습니다. 그래서 오프마켓까지 넣고 실사를 역산한 게, 소싱의 결과였습니다.
답변에서 흔히 빠지는 것들 — 빠져 있으면 꼬리질문이 깊어집니다.
이 질문에 이어 CJ올리브영 부동산 개발 면접관이 던질 가능성이 높은 후속 질문.
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